La propuesta del PSOE encarece las plusvalías de las viviendas compradas en la burbuja

El PSOE ha vuelto a agitar el terreno de la fiscalidad inmobiliaria con una proposición de ley que pretende castigar la especulación y enfriar el mercado. Además de medidas como la subida del IVA a los pisos turísticos o la ampliación de los beneficios fiscales para los propietarios que alquilen, la iniciativa registrada este jueves por el grupo socialista también contempla una actualización de los coeficientes que sirven para calcular la plusvalía municipal, el tributo que deben pagar quienes venden una vivienda, la heredan o la reciben en donación y que supone una de las principales fuentes de ingresos para los ayuntamientos. El cambio en los porcentajes eleva particularmente la tributación de los inmuebles adquiridos en los años de la burbuja inmobiliaria, y calca la actualización que el Gobierno intentó aprobar a finales del año pasado a través de un decreto que finalmente no se convalidó.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), popularmente conocido como plusvalía municipal, es un tributo que cobran los ayuntamientos y que grava la venta de los inmuebles en función de la revalorización del suelo público sobre el cual se ha construido. Los coeficientes que se usan para calcularlo son indicadores máximos que se aplican al valor catastral del suelo y que varían según los años que separan la compra de la vivienda de su venta. Por ejemplo, el coeficiente empleado para un inmueble que se adquirió hace 10 años es de 0,12 en función de la tabla actual. Con la nueva propuesta del PSOE, pasaría a 0,16, un 33% más.

En realidad, la escala anterior se aprobó a finales de 2023 y entró en vigor en 2024, mientras que la proposición socialista se pondría en marcha este año, siempre que logre sortear la difícil votación en el Congreso —el Gobierno está en minoría—, por lo que hay algo de desfase a la hora de elegir el punto de partida para realizar el cálculo hacia atrás. Adaptando los años a la nueva escala, las subidas más marcadas se aplicarían a las operaciones realizadas entre 2004 y 2007.

El actual método de cálculo de la plusvalía se estableció en 2021, después de que el Tribunal Constitucional tumbara el sistema que entonces estaba en vigor. El esquema anterior, siempre basado en coeficientes, suponía una revalorización constante de los inmuebles, algo que solía ocurrir en los años de la burbuja, pero que dejó de producirse con la llegada de la Gran Recesión, cuando el mercado se hundió y los contribuyentes empezaron a reclamar que el pago del impuesto se exigiera aunque hubieran vendido con pérdidas o escasas ganancias.

El culebrón en los tribunales ya había empezado en 2017. Entonces, el Tribunal Constitucional estableció que el impuesto no se podía cobrar si la operación de venta del inmueble generaba pérdidas. Dos años después dictaminó que tampoco podía exigirse si las ganancias obtenidas por la venta eran inferiores a lo que se tenía que pagar por el impuesto. Finalmente, en octubre de 2021, anuló el método para determinar la base imponible del impuesto y con ello la posibilidad práctica de cobrarlo.

El Gobierno se apresuró en buscar una solución para que el tributo siguiera rodando y optó por ofrecer al ciudadano dos distintas fórmulas para calcular el impuesto: la ganancia real obtenida por la venta o un sistema parecido al anterior, basado en coeficientes máximos —topes estatales que los municipios pueden modular a la baja— que se determinan según los años transcurridos desde la compra de la vivienda y que se deben actualizar cada año para incorporar las fluctuaciones del mercado. Se mantiene la exención de gravar las transacciones que implican una pérdida para el contribuyente.

Viviendas vacías

La proposición de ley presentada por el Grupo Parlamentario Socialista establece también una batería de medidas para incrementar la tributación de las viviendas vacías, con el propósito de movilizar estos inmuebles hacia el mercado del alquiler y, al mismo tiempo, dotar al sistema fiscal de una mayor progresividad. Una de las principales medidas es la reforma del régimen de imputación de rentas inmobiliarias en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Hasta ahora, se aplicaba un porcentaje fijo sobre el valor catastral de los inmuebles vacíos para calcular una renta imputada, incluso aunque no generaran ingresos efectivos. La nueva norma amplía este criterio por una escala progresiva, en la que el porcentaje de imputación se incrementa según el valor total de los inmuebles ociosos que posea el contribuyente. Así, cuanto mayor sea el valor acumulado de las viviendas vacías, mayor será la imputación fiscal que soportará el propietario, incentivándolo a ponerlas en alquiler, al menos según que la teoría que maneja el PSOE.

En concreto, esta escala comienza con un 1,1% de imputación sobre los primeros 100.000 euros de valor catastral, subiendo progresivamente al 1,5%, 2%, y hasta un 3% para los valores que superen el millón de euros. Este sistema aplica únicamente a inmuebles urbanos y rústicos con construcciones no esenciales para explotaciones agrícolas, siempre que no estén destinados a la vivienda habitual ni generen rentas. También se establece que si el inmueble carece de valor catastral, se tomará como base el 50% del mayor valor entre el comprobado por la istración o el valor de adquisición.

Además, el nuevo régimen introduce normas específicas para evitar la elusión fiscal cuando el inmueble es alquilado a familiares. En estos casos, se presume un rendimiento mínimo basado también en el valor catastral, asegurando que no se simulen contratos de alquiler con rentas artificialmente bajas para evitar tributar.

En conjunto, estas medidas buscan aumentar el coste fiscal de mantener viviendas vacías, particularmente para quienes acumulan un patrimonio inmobiliario ocioso significativo. La lógica subyacente es clara: penalizar la especulación y promover que las viviendas se destinen al uso habitacional efectivo, especialmente en un contexto de alta demanda y escasez de oferta en alquiler.